Construire, rénover, transformer, démolir: tout savoir sur le permis d'urbanisme

Voici en condensé le texte d'une brochure éditée par la Région de Bruxelles-Capitale. On y explique, en cinq chapitres, les règlements en vigueur en matière d'urbanisme et les différentes étapes d'un dossier, depuis son introduction à la commune jusqu'à son aboutissement.

Les règles du jeu

Tous actes et travaux doivent se conformer à une série de textes réglementaires. Ceux qui régissent la construction, l'aménagement, la transformation des immeubles situés sur le territoire de notre capitale sont spécifiques à la région bruxelloise.

Les ordonnances

L'aménagement du territoire est défini dans l'Ordonnance Organique de la Planification et de l'Urbanisme du 29 août 1991 (dite OOPU), et ses modifications ultérieures.

L'ordonnace relative à la conservation du patrimoine immobilier et celle relative au permis d'environnement s'appliquent également. Elles définissent le rôle et le contenu de toutes les dispositions auxquelles vous serez confrontés lors de votre projet de travaux.

D'autres règles...

Le Code civil définit, notamment, les principes à respecter en ce qui concerne les vues droites et obliques vers une propriété voisine, les dispositions relatives à la mitoyenneté, les distances des plantations par rapport aux limites mitoyennes et les servitudes de passage.

Les plans et règlements

L'aménagement du territoire est réglementé par des plans et des règlements d'urbanisme. Les plans définissent, par zones, les affectations permises ainsi que certaines contraintes relatives à la conception des bâtiments.

Les différents intervenants

La commune

La première démarche consiste à vous rendre au service de l'urbanisme de l'administration communale (chaussée de Wemmel 100 - 2e étage - Tél.: 02/423.13.92).

Vous y obtiendrez des "renseignements urbanistiques" du bien que vous voulez construire ou réaménager ainsi que les prescriptions urbanistiques en vigueur. Vous aurez également réponse à des questions fondamentales liées au développement de votre projet.

La Région

Le service Urbanisme de la Région de Bruxelles-Capitale exerce un contrôle sur la délivrance des certificats et des permis et peut vous aider à résoudre des problèmes complexes en collaboration avec la commune de Jette. Votre demande de permis ou de certificat fera, dans certains cas, l'objet de l'avis conforme du Fonctionnaire délégué (FD).

Par ailleurs, le service Logement de la Région de Bruxelles-Capitale octroie des primes à l'acquisition ou à la rénovation. Pour tout renseignement à ce sujet, vous pouvez contacter le service Habitat et Gestion foncière de la commune de Jette (Tél.: 02/423.13.83/98) ou le service Logement de la Région (Tél.: 02/204.14.02 - du lundi au vendredi, de 9h00 à 11h45).

→ Brucodex : la législation en matière d’environnement et d’urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale ainsi que de la jurisprudence des cours supérieures belges et européennes dans ce domaine

→ L'Agence Bruxelloise pour l'Entreprise: L'ABE conseille et guide gratuitement les starters, entreprises et investisseurs potentiels pour réaliser leurs projets dans la Région de Bruxelles-Capitale

Le notaire

Il est votre intervenant:
- en matière de contrats et d'actes de vente
- pour vous renseigner sur la destination prévue par les dispositions réglementaires applicables à votre bien, les conditions auxquelles un projet de construction est soumis et si le bien est repris dans un plan d'expropriation
- pour vous renseigner sur les droits et servitudes dont le bien est grevé
- pour vous renseigner sur les antécédents du bien que vous souhaitez acquérir (hypothèque, existence d'un permis de lotir,...)

Le géomètre expert immobilier

Il est le spécialiste:
- en matière de mesurage et de limite d'un terrain
- en matière d'expertise de sols et de constructions
- pour faire effectuer des essais de sol

L'architecte

Il est le spécialiste en matière de:
- conception architecturale (tant du point de vue esthétique et fonctionnel que sur le plan technique, économique et administratif)
- contrôle des travaux (le gros oeuvre et les finitions)
- conseil et expertise en bâtiments neufs ainsi que pour les rénovations

L'entrepreneur

Il exécute les travaux, sous le contrôle de l'architecte. Il doit être enregistré et agréé. Pour le savoir, vous pouvez contacter le ministère des Finances, service Entrepreneurs enregistrés (Tél.: 02/210.24.70, les lundi, mercredi et vendredi, de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 16h00).

Le permis d'urbanisme

Quand faut-il un permis d'urbanisme ?

De manière générale, toute construction, démolition, rénovation et transformation impliquant des travaux touchant à la structure du bâtiment, au volume ou à l'aspect architectural, entraîne la constitution d'un dossier de permis d'urbanisme.
Il en va de même si un changement de destination ou, dans certains cas, de l'utilisation originelle de l'immeuble est prévu, même si cela n'entraîne pas de travaux, et pour l'installation d'enseigne et de publicité.
Classiquement, les permis sont délivrés par la commune sur avis du Fonctionnaire délégué (FD) de la Région. Ils peuvent toutefois être délivrés directement par la commune dans le cas de minime importance, si votre bien est situé sur un territoire couvert par un PPAS (plan particulier d'affectation du sol) ou un PL (permis de lotir) et que votre projet y est conforme.

Cependant, tous les travaux ne sont pas soumis à permis d'urbanisme.

A. En sont dispensés:
- les constructions provisoires des infrastructures en chantier
- le placement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation
- les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d'aménagement de locaux pour autant qu'ils n'impliquent la solution d'aucun problème de construction proprement dite, ni la modification de l'utilisation ou de la destination ou, lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation, du nombre de logements, de la modification du volume construit, ni la modification de l'aspect architectural du bâtiment
- la modification de l'utilisation ou de la destination d'une partie d'un logement en bureau pour autant qu'il s'agisse d'un accessoire de la résidence principale de la personne exerçant l'activité qui nécessite le bureau et que la superficie de plancher qui y est consacrée n'excède pas plus de 45% de la superficie totale de planchers du logement sans dépasser 75m²
- dans la mesure où elle ne concerne pas un bien faisant l'objet d'une mesure particulière de protection (bien classé, sauvegardé, PICHEE,...), la démolition de constructions accessoires à la construction principale, accolées ou isolées pour autant:
* que leur superficie au sol soit inférieure à 9m² et
* qu'elles ne soient pas visibles depuis les espaces publics

B. Certains travaux ne requièrent pas l'établissement de plans par un architecte bien qu'un permis d'urbanisme soit exigé:
- la construction d'une petite annexe (non visible depuis l'espace public) qui n'est pas destinée à l'habitation, au commerce ou à l'industrie
- le placement de dispositifs de publicité ou d'enseigne
- l'édification de clôture ou mur de séparation entre deux propriétés
- l'installation d'antennes (antenne parabolique, éolienne, antenne GSM)
- la construction d'une piscine ou d'un terrain de sport non couverts
- la modification de baies ou châssis
- la démolition d'annexes
- la modification de la destination et, dans certains cas, de l'utilisation de tout ou partie d'un bien (d'un logement en commerce par exemple) sans que cela ne nécessite de travaux intérieurs entraînant des problèmes de construction proprement dite
- la modification sensible du relief du sol, déboisement, abattage d'arbre à haute tige
(formulaire disponible en ligne au format .pdf)

C. Certains travaux ne sont pas soumis à l'avis préalable et conforme du Fonctionnaire délégué (FD) et le permis d'urbanisme est délivré directement par la commune, pour autant qu'il respecte des conditions précises de dimension et d'implantation:
- construction d'une petite annexe d'un niveau et de dimensions réduites par rapport au volume des maisons voisines
- construction d'une cabane de jardin de dimensions réduites
- l'installation de petits panneaux publicitaires
- le placement d'enseignes et publicités commerciales ou industrielles
- la construction de clôtures et murs de jardin
- le placement d'antennes, mâts, pylônes et éoliennes
- les modifications mineures du volume de toiture et l'installation de fenêtres de toiture ou de lucarnes
- l'aménagement de petits terrains de sport ou de piscines de plein air
- diverses modifications d'affectation ou d'utilisation d'un bien portant sur de faibles surfaces
- divers travaux de jardin et de stockage de faible volume

Cette liste n'est pas exhaustive...

Et enfin, dans l'hypothèse où votre projet est situé dans un PPAS (plan particulier d'affectation du sol) ou un PL (permis de lotir) et que vous y sollicitez une dérogation, votre dossier devra être soumis au fonctionnaire délégué qui peut octroyer cette dérogation sur proposition motivée de la commune.

Ce que contient un dossier de permis d'urbanisme

- les formulaires légaux dûment complétés (en ce compris la demande de permis proprement dite). Ces formulaires comprendront :
- une attestation de votre architecte, si son intervention est requise, ainsi que son engagement à se conformer (ou à déroger) aux prescriptions en vigueur et d'autres données chiffrées relatives à votre projet (surface, volume, densité de logement,...)
- un plan de situation et un plan d'implantation reprenant votre projet inscrit dans son environnement immédiat (dans un rayon de 50 mètres autour de votre maison)
- les plans, coupes, façades, détails constructifs éventuels dessinés à l'échelle de 2cm par mètre. Ces plans indiquent les différentes pièces de votre maison, leurs dimensions ainsi que les matériaux utilisés
- s'il s'agit d'une rénovation ou transformation, l'intervention du projet par rapport à la situation existante sera indiquée
- des photos du bien et de son environnement immédiat
- la liste des questions officielles complétée
- un document de synthèse permettant une compréhension aisée de votre projet

Comment et où introduire un permis d'urbanisme

Votre dossier de demande de permis est:
- soit déposé au service urbanisme du centre administratif contre une attestation de dépôt délivrée sur le champ (chaussée de Wemmel 100 - étage 2A)
- soit envoyé par recommandé au collège des bourgmestre et échevins (administration communale de Jette, chaussée de Wemmel 100 à 1090 Jette)
Il sera ensuite soumis aux différentes autorités requises qui examineront la conformité du projet aux règlements urbanistiques et techniques applicables

Dans quel délai votre dossier doit-il être traité

L'OOPU (Ordonnance organique de la planification et de l'urbanisme) réglemente les délais légaux pour statuer. Ils sont tous calculés en jours calendrier.
Dans les 10 jours qui suivent le dépôt, la commune vous envoie, par recommandé, un accusé de réception si le dossier est complet. S'il ne l'est pas, elle vous informe des pièces manquantes.
A partir de l'accusé de réception de votre dossier, ou à défaut à partir du premier jour de dépôt de votre permis, vous obtiendrez votre permis d'urbanisme dans un délai fixé par l'OOPU.
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter:
- délai de 45 jours: si votre projet ne demande aucune dérogation aux plans et règlements, s'il correspond aux critères des projets de minime importance, le collège des bourgmestre et échevins statue directement sur votre demande et vous délivre le permis
- délai de 75 jours: si votre demande requiert des mesures particulières de publicité (MPP) sans l'avis du fonctionnaire délégué
- délai de 90 jours: si votre demande de permis d'urbanisme concerne un bien situé hors PPAS (plan particulier d'affectation du sol) ou (PL) permis de lotir, il requiert l'avis conforme du fonctionnaire délégué, mais pas de mesure particulière de publicité
- délai de 120 jours: si votre demande entraîne une demande de dérogation, il requiert des mesures particulières de publicité et l'avis du fonctionnaire délégué.

Que sont les enquêtes publiques, qu'impliquent-elles ?

L'enquête publique est un moyen d'informer la population. Elle est signalée par voie d'affichage localisé devant et aux alentours de votre bien, pour les procédures de permis et de certificat.
L'enquête publique est toujours suivie d'une concertation. Ces deux procédures constituent les mesures particulières de publicité (MPP).

Quel est le rôle de la Commission de concertation ?

Cette commission existe dans chacune des 19 communes de la Région. Elle se réunit au plus tard dans les 30 jours de la fin de l'enquête publique et regroupe des représentants des instances publiques prenant part au développement de la commune.
Y sont représentés: l'administration communale, les services Urbanisme et Monuments et Sites de l'administration de l'aménagement du territoire et du logement (AATL), l'institut bruxellois de gestion de l'environnement (IBGE) et la société de développement régional de Bruxelles (SDRB).
Suite à la séance publique où sont exposés les points de vues des uns et des autres (demandeur du permis, architecte ou conseil juridique, riverains ou encore toute personne se sentant concernée par le projet), la commission se retire pour délibérer à huis clos et émettre un avis motivé.
Toutefois, toutes les demandes de permis soumises à un avis de la commission de concertation ne font pas obligatoirement l'objet d'une enquête publique.

Votre projet est-il soumis aux mesures particulières de publicité ?

Le collège des bourgmestre et échevins organise une enquête publique dans les 15 jours de l'envoi de l'accusé de réception. La durée de l'enquête publique est habituellement de 15 jours ou de 30, si le projet modifie la configuration de l'espace public. La commune dispose des affiches rouges reprenant les coordonnées du projet ainsi que le lieu, la date et le moment où le dossier sera examiné par la commission de concertation.

Votre dossier peut être consulté par la population auprès de l'administration communale. Elle peut émettre des réclamations ou des observations sur votre projet en adressant un courrier au collège des bourgmestre et échevins. Tout citoyen peut également formuler ses remarques oralement, soit devant la commission de concertation lorsqu'elle se réunit pour débattre de la question, soit auprès du service urbanisme durant tout la durée de l'enquête.

Votre bien est-il classé, inscrit à l'inventaire, protégé ?

- Si votre bien présente un intérêt patrimonial et qu'il est répertorié comme bâtiment classé, il sera soumis à l'avis conforme de la Commission royale des monuments et sites et aux mesures particulières de publicité. La rénovation devra alors se conformer à des conditions particulières de conservation. Des subsides peuvent être accordés par la Région, et ce pour tous travaux de conservation.
- S'il est situé dans la zone de protection d'un bâtiment classé, inscrit sur la liste de sauvegarde ou à l'inventaire légal, la Commission royale des monuments et sites et aux mesures particulières de publicité.
- Si votre bien a été construit avant 1932, il est soumis à l'avis de la commission de concertation, la Commission royale des monuments et sites ne sera consultée qu'à la demande de la Commission de concertation.
- Si votre bien fait partie d'un ZICHEE (zone d'intérêt culturel historique, esthétique ou d'embellissement), les travaux sont soumis pour avis à la commission de concertation.

Permis octroyé ou refusé ?

L'avis du fonctionnaire délégué ou de la commune peut aboutir à un refus de permis. Tout octroi ou refus de permis doit être motivé.
Si votre permis est refusé, l'OOPU (Ordonnance organique de la planification et de l'urbanisme) prévoit deux recours successifs possibles: l'un devant le collège d'urbanisme composé de juristes et d'architectes spécialisés, le second devant le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Les modalités et délais vous sont communiqués avec la décision relative à votre permis.

De quel délai disposez-vous pour réaliser les travaux ?

La durée de validité d'un permis est de deux ans. L'ordonnance prévoit cependant une possibilité de porter ce délai à trois ans pour autant que la demande soit formulée au moins deux mois avant l'expiration du délai initial de deux ans.

4. Le certificat d'urbanisme

Qu'est-ce que le certificat d'urbanisme ?

Le certificat d'urbanisme est un document préalable au permis, un projet simplifié (les façades ne doivent pas être détaillées) s'inscrivant dans le cadre du travail de l'architecte et de la constitution du dossier. il permet de dégager les grandes orientations d'un projet.
Il peut être utile de l'obtenir avant le permis d'urbanisme ou le permis de lotir, afin de savoir "officiellement" si le programme et les gabarits souhaités sont acceptables. Ce certificat ne dispense pas d'obtenir le permis. Il donne la garantie que les renseignements restent valables deux ans à dater de leur délivrance.

Quelle est l'utilité du certificat ?

Cette demande se fait essentiellement:

1. pour des projets importants pour lesquels le demandeur souhaite avoir des garanties d'obtention des permis;
2. avant d'investir dans l'achat d'un terrain, afin de connaître les affectations possibles;
3. avant de vendre un terrain, afin de savoir ce qui pourra y être bâti, ce qui rassurera l'acheteur et permettra au vendeur de prétendre à un juste prix;
4. pour une démolition, pour la modification de l'utilisation d'un bien sans que cela n'entraîne de travaux (par exemple transformer une partie de votre maison en bureau) ou pour tous autres types de travaux exigeant un permis d'urbanisme.

Quelle est la procédure ?

Le certificat est délivré selon les mêmes procédures, dans les mêmes délais et par les mêmes autorités que le permis d'urbanisme, mais son contenu requiert moins de détails et de précisions.

Que contient le certificat ?

Le certificat contient les plans dressés par l'architecte ainsi que les formulaires adéquats, disponibles à l'administration communale.

Quelle est la validité du certificat ?

Le certificat d'urbanisme est valable pendant deux ans. C'est donc dans cette période de validité que vous devez introduire un permis d'urbanisme

Que faire si la décision ne vous satisfait pas ?

Comme pour le permis, vous pouvez introduire un recours au collège d'urbanisme, et un second recours au gouvernement si la réponse du collège d'urbanisme ne vous satisfait pas non plus.