Bouwen, renoveren, verbouwen, afbreken : alles over de stedenbouwkundige vergunning

Hieronder stellen we u voor een beknopte versie van een brochure uitgegeven door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. U vindt er de vijf stappen op weg naar de verwezenlijking van uw project, alsook de verschillende stedenbouwkundige reglementen van toepassing.

De spelregels

Alle handelingen en werken zijn onderworpen aan stedenbouwkundige voorschriften. Het Brussels Gewest heeft zijn eigen regels voor de oprichting, de inrichting en de verbouwing van gebouwen op zijn grondgebied.

De ordonnanties

Wat de ruimtelijke ordening betreft, is thans de ordonnantie van 29 augustus 1991 van kracht, de zogenaamde OOPS, net als de daaropvolgende wijzigingen.

Er zijn nog andere wetteksten van toepassing op uw project, onder meer : de ordonnantie betreffende het behoud van het onroerend erfgoed en die betreffende de milieuvergunning. Zij definiëren de rol en de inhoud van al de bepalingen waarmee u bij de verwezenlijking van uw project van werken zal te maken krijgen.

Andere regels...

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt de principes die moeten worden in acht genomen voor de rechtstreekse of zijdelingse uitzichten op een naburige eigendom. Het bevat ook bepalingen betreffende de gemene muur, de afstand van de beplantingen tot de gemeenschappelijke grens met de naburige eigendom en de erfdienstbaarheden op een doorgang.

De plannen en verordeningen

De ruimtelijk ordening wordt gereglementeerd door stedenbouwkundige plannen en verordeningen. De plannen bepalen, per gebied, de bestemmingen die er toegelaten zijn, evenals sommige verplichtingen betreffende het ontwerp van de gebouwen.

• Op gewestelijk niveau

  Op dit moment en tot de definitieve goedkeuring van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) zijn de volgende gewestelijke planologische reglementen van kracht: het Gewestplan (GP) zoals het werd opgeheven door het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP), de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening, de GSV genoemd, die sinds 1 januari 2000 van toepassing is.

• Op gemeentelijk of plaatselijk niveau

  De Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening, die momenteel in Jette wordt voorbereid, schrijft regels voor onze gemeente voor en geeft aanwijzingen voor bijzondere gebieden of betreffende sommige bestemmingen

De betrokken partners

De gemeente

De eerste stap bestaat erin contact te leggen met de dienst Stedenbouw van het gemeentebestuur (Wemmelsesteenweg 100- 2de verdieping - tel. 02/423.13.92).

U zal er de "stedenbouwkundige inlichtingen" krijgen over het goed dat u aanbelangt en, bovendien, de stedenbouwkundige voorschriften die op het goed van toepassing zijn. Maar, u krijgt er vooral antwoord op fundamentele vragen die betrekking hebben op de verdere ontwikkeling van uw project.

Is voor uw project een stedenbouwkundige vergunning nodig? Is, eventueel, de tussenkomst van een architect vereist ? Kunnen de door u geplande werken in aanmerking komen voor een snelle procedure die is ingevoerd voor de handelingen en werken van zogenaamde "geringe omvang" ?

Niet alle werken zijn onderworpen aan het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning. Werken van geringe omvang die geen gevolgen hebben voor de structuur of het esthetisch aanzicht van het gebouw kunnen worden vrijgesteld van de stedenbouwkundige vergunning.

Welke bestemming is, de dag van uw aanvraag, voor uw pand vastgesteld in de bepalingen van de verordeningen ?

Het antwoord op die vraag is belangrijk want daardoor weet u meteen of uw project in overeenstemming is met de wetsbepalingen: welke bestemmingen kunnen in uw gebied worden toegelaten en in welke omvang ? Moet uw project worden onderworpen aan een advies van de overlegcommissie, aan een openbaar onderzoek, of zelfs aan beide ?

Is het goed dat u wil verbouwen, gelegen op een deel van het grondgebied waarop een BBP (Bijzonder Bestemmingsplan) of een VV (Verkavelingsvergunning) van toepassing is ?

De BBP's en de VV's bepalen de regels voor de ganse procedure van de afgifte van de vergunning, aangezien in die perimeters de gemeente de vergunning afgeeft.

Wanneer werd het gebouw opgericht ?

De duur van de procedure kan afhangen van die bouwdatum. Indien uw goed behoort tot de inventaris van het patrimonium moet de aanvraag om stedenbouwkundige vergunning worden onderworpen aan de speciale regelen van openbaarmaking (SRO), en eventueel aan het advies van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen (KCML).

Omvat uw project aspecten waarvoor de verkrijging van een milieuvergunning nodig is ?

Er is een bijkomende vergunning nodig voor sommige bestemmingen waarvan de hinder schadelijk zou kunnen zijn voor de omgeving. Voor de uitvoering van een dergelijk project moeten dus twee verschillende vergunningen worden verkregen.

Is uw project in overeenstemming met de verordeningen ?

De GSV (Gewestelijke Stedenbouwkundige Vergunning) en de GemSV (Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordeningen) bepalen de regels die moeten worden nageleefd op het gebied van de vestiging, het bouwvolume, de normen inzake bewoonbaarheid en toegankelijkheid, de thermische isolatie, het esthetisch aanzicht ... Mocht u een beroep gedaan hebben op een architecte weet dan dat die verschillende stappen normaal gezien deel uitmaken van zijn eerste opdracht.

Het Gewest

De dienst Stedenbouw van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest houdt toezicht op de afgifte van attesten en vergunningen en kan u helpen om ingewikkelde problemen op te lossen, in samenwerking met de gemeente. In sommige gevallen zal de gemachtigde ambtenaar (GA) een eensluidend advies moeten uitbrengen over uw aanvraag om attest of vergunning.

Het Gewest kent premies toe voor de aankoop of renovatie van een woning ; dat gebeurt via de dienst Huisvesting. Voor verdere inlichtingen hieromtrent, kan u contact nemen met de dienst Huisvesting en Grondbeheer van de gemeente Jette (tel. 02/423.13.90/98) of met de dienst Huisvesting van het Gewest (tel. 02/204.14.02 - van maandag tot vrijdag, tussen 9u. en 12u.).

→ Brucodex : toegang tot de stedenbouwkundige en milieuwetgeving in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, alsook tot de rechtspraak van de Belgische en Europese hoge gerechtshoven in deze materies

→ Brussels Agentschap voor de Onderneming : Het BAO adviseert en begeleidt gratis starters, bedrijven en kandidaat-investeerders voor de verwezenlijking van al hun projecten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De notaris

Hij is uw bemiddelaar:

- inzake verkoopovereenkomsten en -akten
- om u toelichting te geven bij de bestemming die is gegeven door de verordeningsbepalingen welke op uw goed van toepassing zijn, bij de voorwaarden waaraan een bouwproject is onderworpen en om mede te delen of een goed in een onteigeningsplan is opgenomen
- om u in te lichten over de rechten en erfdienstbaarheden die op uw goed betrekking hebben
- om u in te lichten over de antecedenten van het goed dat u wenst aan te kopen (hypotheek, bestaan van een Verkavelingsvergunning, ... )

De landmeter-expert in onroerende goederen

Hij is de specialist: 
- inzake opmeting en bepaling van de grens van een terrein (afbakening)
- inzake deskundig onderzoek van de bodem en van de constructies
- om bodemproeven te doen uitvoeren

De architect

Hij is de deskundige inzake:
- het architecturaal concept (zowel uit esthetisch als uit functioneel oog punt, als op technisch, economisch en administratief gebied)
- toezicht op de werken (zowel voor de ruwbouw als voor de afwerking)
- advies en expertise (zowel voor de nieuwe gebouwen als voor de renovaties)

De aannemer

De aannemer voert de werken uit onder het toezicht van de architecte. De aannemer moet geregistreerd en erkend zijn. In dit verband kan u contact opnemen met het Ministerie van Financiën, dienst Erkende Aannemers (tel. 02/210.24.70, op maandag, woensdag en vrijdag van 9u. tot 12u. en van 14u. tot 16u.).

De stedenbouwkundige vergunning

Wanneer hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig ?

In het algemeen moet voor iedere constructie, afbraak, renovatie en verbouwing waarvoor werken moeten worden uitgevoerd die te maken hebben met de structuur van het gebouw, met het volume en het architecturaal aspect, een dossier worden samengesteld voor de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning. Dat geldt ook wanneer een verandering van de bestemming of van het oorspronkelijk gebruik van het gebouw wordt gepland, evenals voor (le plaatsing van uithang- en reclameborden. Bijvoorbeeld, uw gebouw dat bestemd is voor huisvesting gaan gebruiken voor kantoren, zelfs indien daarvoor geen werken nodig zijn. in het algemeen worden de vergunningen afgeleverd door de gemeente op advies van de gemachtigde ambtenaar (GA) van het Gewest. Zij kunnen evenwel rechtstreeks door de gemeente worden afgeleverd indien uw goed gelegen is op een grondgebied waarop een BBP (Bijzonder Bestemmingsplan) of een VV (Verkavelingsvergunning) van toepassing is en uw project daarmee in overeenstemming is.

Sommige werken zijn niet onderworpen aan een stedenbouwkundige vergunning.

A. Werken die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning:
- de tijdelijke infrastructuurbouwwerken van een bouwterrein
- het plaatsen van sanitaire, elektrische, verwarmings-, isolerings-, of verluchtingsinstallaties
- op voorwaarde dat de stabiliteit van het gebouw niet in gevaar wordt gebracht, de verbouwingswerken binnen het gebouw of de werken voor de geschiktmaking van de lokalen, voor zover ze noch de oplossing van een eigenlijk constructieprobleem, noch de wijziging van het gebruik of van de bestemming of, wanneer het een woongebouw betreft, de wijziging van het aantal wooneenheden, noch de wijziging van het gebouwde volume, noch de wijziging van het architectonisch karakter van het gebouw met zich meebrengen
- het wijzigen van het gebruik of van de bestemming van een gedeelte van een woning in kantoor voor zover dit kantoor behoort bij de hoofdverblijfplaats van de persoon die de activiteit uitoefent waarvoor het kantoor vereist is en dat de daartoe gebruikte vloeroppervlakte 45 % van de totale vloeroppervlakte van de woning niet overschrijdt en niet meer bedraagt dan 75 m2
- voor zover het geen goed betreft dat het voorwerp is van een bijzondere beschermingsmaatregel (beschermd goed, bewaard goed, GCHEWS, ... ), de afbraak van bouwwerken die horen bij het hoofdgebouw, vast of los ervan, voor zover:
* hun vloeroppervlakte minder dan 9 m2 bedraagt
* zij niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte

B. Werken waarvoor geen plannen moeten getekend worden door een architect, hoewel een stedenbouwkundige vergunning vereist wordt:
- de oprichting van een kleine aanbouw (die niet zichtbaar is vanaf de openbare ruimte), die niet bestemd is voor bewoning, handel of nijverheid
- het plaatsen van reclame-inrichtingen of uithangborden
- het optrekken van afsluitingen of van een scheidingsmuur tussen twee eigendommen. het plaatsen van antennes (paraboolantennes, windmolens, GSM-masten)
- het bouwen van een zwembad of het aanleggen van een sportterrein in de open lucht. het wijzigen van de openingen of het lijstwerk
- het afbreken van bijgebouwen
- de wijziging van het gebruik of de bestemming van een goed of een deel ervan
- de grote wijziging van het bodemreliëf, de ontbossing, het vellen van hoogstammige bomen
(het formulier is beschikbaar on-line - pdf format)

C. Werken die niet onderworpen zijn aan het voorafgaand en eensluidend advies van de gemachtigde ambtenaar (GA) en waarvoor de stedenbouwkundige vergunning rechtstreeks afgeleverd wordt door de gemeente voor zover preciese voorwaarden inzake afmetingen en vestiging worden in acht genomen:
- de oprichting van een klein bijgebouw van één verdieping en met beperkte afmetingen in vergelijking met het volume van de naburige huizen
- de bouw van een tuinhuisje met beperkte afmetingen
- de plaatsing van kleine reclameborden
- de plaatsing van uithangborden en van commerciële of industriële reclameborden. de oprichting van afsluitingen en tuinmuren
- de plaatsing van antennes, ontvangstmasten, pylonen en windmolens
- de kleine wijzigingen van het dakvolume en de plaatsing van dakvensters of dakkapellen. het aanleggen van kleine sportterreinen of van zwembaden in de open lucht
- verschillende wijzigingen van bestemming of gebruik van een goed die betrekking hebben op kleine oppervlakten
- diverse werken aan de tuin en voor een kleine opslagruimte

Deze lijst is met volledig.

Tot besluit, in de veronderstelling dat uw project gelegen is in een BBP (Bijzonder Bestemmingsplan) of VV (Verkavelingsvergunning) en dat u een afwijking vraagt, zal uw dossier moeten worden onderworpen aan een beslissing van de gemachtigde ambtenaar; hij kan die afwijking verlenen op een met redenen omkleed voorstel van de gemeente.

Wat omvat een dossier voor de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning ?

- de naar behoren ingevulde formulieren (met daarbij de eigenlijke vergunningsaanvraag)
- een attest van uw architecte indien zijn medewerking nodig is, evenals zijn verbintenis cm zich te richten naar (of om af te wijken van) de van kracht zijnde voorschriften
- diverse formulieren met de cijfergegevens van uw project (oppervlakte, volume, dichtheid van de huisvesting, ...
- een liggingsplan en een vestigingsplan dat uw project situeert in zijn onmiddellijke omgeving (binnen een straal van 50 meter rond uw huis)
- de plannen, doorsneden, de eventuele details betreffende de bouw, getekend op de schaal van 2 cm per meter. Die plannen omvatten de verschillende vertrekken van uw woning, hun afmetingen en de gebruikte materialen
- als het gaat om een verbouwing of een renovatie, moet worden aangeduid hoe het project ingrijpt in de bestaande toestand
- foto's van het goed en de onmiddellijke omgeving ervan
- de bijgewerkte lijst van de officiële vragen
- een samenvattend document zodat uw project synthetisch en makkelijk kan begrepen worden

Hoe en waar moet een aanvraag om stedenbouwkundige vergunning worden ingediend ?

Uw dossier voor de aanvraag om stedenbouwkundige vergunning wordt:
- ofwel neergelegd op het gemeentehuis tegen de onmiddellijke afgifte van een attest van neerlegging (Wemmelsesteenweg 100 - 2de verdieping)
- ofwel aangetekend gericht aan het college van burgemeester en schepenen (gemeentebestuur van Jette - Wemmelsesteenweg 100 te 1090 Jette)
Nadien zal het dossier worden overgelegd aan de verschillende betrokken overheden, die zullen onderzoeken of het project in overeenstemming is met de van kracht zijnde technische en stedenbouwkundige reglementen.

Binnen welke termijnen moet uw dossier worden behandeld ?

De OOPS (ordonnantie houdende organisatie van de planning en de stedenbouw) bepaalt de wettelijke termijnen voor het nemen van een beslissing. Die termijnen zijn allemaal uitgedrukt in kalenderdagen. Binnen 10 dagen na de indiening van het dossier zendt de gemeente u, per aangetekende brief, een bevestiging van ontvangst van uw dossier indien het volledig is. Is het dossier onvolledig, dan wordt u door de gemeente ingelicht over de ontbrekende stukken.
U krijgt de stedenbouwkundige vergunning binnen een termijn die is bepaald in de OOPS vanaf de ontvangstbevestiging van uw dossier of, bij ontstentenis daarvan, vanaf de eerste dag van de indiening van uw vergunningsaanvraag.

Er kunnen zich verschillende gevallen voordoen:

- termijn van 45 dagen: indien uw project geen enkele afwijking vraagt van de plannen en verordeningen, indien het in overeenstemming is met de criteria voor de werken van geringe omvang, zal het college van burgemeester en schepenen onmiddellijk een beslissing nemen nopens uw aanvraag en u de vergunning afleveren.
- termijn van 75 dagen: indien voor uw aanvraag speciale regelen van openbaarmaking (SRO) vereist zijn, zonder het advies van de gemachtigde ambtenaar.
- termijn van 90 dagen: indien uw aanvraag om stedenbouwkundige vergunning betrekking heeft op een goed dat buiten een BBP (Bijzonder Bestemmingsplan) of VV (Verkavelingsvergunning) gelegen is, moet het eensluidend advies van de gemachtigde ambtenaar verkregen worden, maar zijn geen speciale regelen van openbaarmaking (SRO) vereist.
- termijn van 120 dagen: indien voor uw aanvraag een afwijking nodig is, zijn de speciale regelen van openbaarmaking (SRO) en het advies van de gemachtigde ambtenaar vereist.

Wat zijn openbare onderzoeken en wat houden zij in ?

Het openbaar onderzoek is een middel om de bevolking te informeren. Dat gebeurt door aanplakkingen op de plaats waar uw goed gelegen is en in de omgeving ervan. Het onderzoek kadert in de procedures van de aanvraag om vergunning en attest.
Het openbaar onderzoek wordt altijd gevolgd door overleg. Die twee procedures vormen samen de speciale regelen van openbaarmaking (SRO).

Wat is de rol van de overlegcommissie ?

Die commissie bestaat in ieder van de 19 gemeenten van het Gewest. Zij vergadert ten laatste binnen dertig dagen na het einde van het openbaar onderzoek en groepeert vertegenwoordigers van de overheidsinstanties die deelnemen aan de ontwikkeling van de gemeente.
Zijn in de commissie vertegenwoordigd: het gemeentebestuur, het Bestuur voor de Ruimtelijke Ordening en Huisvesting (BROH), het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM) en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor Brussel (GOMB).
Na de openbare zitting tijdens welke alle standpunten aan bod komen (zowel het standpunt van de aanvrager van de vergunning, van zijn architect of juridisch raadgever, als van de omwonenden, of van ieder persoon die zich bij het project op een of andere wijze betrokken voelt), vergadert de commissie met gesloten deuren om een met redenen omkleed advies uit te brengen.
Er moet evenwel worden opgemerkt dat niet al de vergunningsaanvragen die aan een advies van de overlegcommissie onderworpen zijn, verplicht aan een openbaar onderzoek moeten onderworpen worden.

Is uw project onderworpen aan de speciale regelen van openbaarmaking (SRO) ?

Het college van burgemeester en schepenen organiseert een openbaar onderzoek binnen 15 dagen na de verzending van het ontvangstbericht. Het onderzoek duurt doorgaans 15 dagen, of 30 dagen indien het project de vormgeving van de openbare ruimte wijzigt. De gemeente beschikt over rode affiches waarop de gegevens van het project staan, alsmede de plaats, de datum en het moment waarop het dossier door de overlegcommissie zal worden onderzocht.

Uw dossier kan door de bevolking worden geraadpleegd bij het gemeentebestuur. Zij kan met betrekking tot uw project bezwaren of opmerkingen formuleren door een brief te sturen naar het college van burgemeester en schepenen. Iedere burger kan zijn opmerkingen mondeling formuleren tijdens de vergadering van de overlegcommissie of bij de dienst Stedenbouw gedurende het openbaar onderzoek.

Is uw goed beschermd ?

- Indien uw goed een patrimoniale waarde heeft, is het mogelijk dat het opgenomen is in de lijst van de beschermde of bewaarde gebouwen; in dat geval is het onderworpen aan het eensluidend advies van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen (KCML) en aan de speciale regelen van openbaarmaking (SRO). De renovatie zal in overeenstemming moeten zijn met de bijzondere beschermingsmaatregelen. U kan voor alle instandhoudingswerken subsidies krijgen van het Gewest of van de gemeente.
- Indien het goed gelegen is in het beschermingsgebied van een beschermd gebouw, van een gebouw dat ingeschreven is op de bewaarlijst of opgenomen is in de wettelijke inventaris, is het eveneens onderworpen aan het (niet eensluidend) advies van de KCML en aan de SRO.
- Indien uw goed gebouwd werd vóór 1932 is het onderworpen aan de SRO en, indien de overlegcommissie het eist, aan het (niet eensluidend.) advies van de KCML.
- Indien uw goed gelegen is in een GCHEWS (Gebied van Culturele, historische of Esthetische Waarde of voor Stadsverfraaiing), moeten de werken eraan worden onderworpen aan het advies van de overlegcommissie.

Verleende of geweigerde vergunning ?

Het advies van de gemachtigde ambtenaar of van de gemeente kan leiden tot een weigering van de vergunning. Elke verlening of weigering van vergunning moet worden gemotiveerd.
Indien u niet tevreden bent over de genomen beslissing, voorziet de OOPS (ordonnantie houdende organisatie van de planning en de stedenbouw) voorziet in twee opeenvolgende mogelijkheden om beroep aan te tekenen: eerst bij het Stedenbouwkundig College dat bestaat uit gespecialiseerde juristen en architecten, later bij de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. De modaliteiten en termijnen van die twee beroepsprocedures worden medegedeeld samen met de beslissing betreffende uw vergunningsaanvraag.

Over welke termijn beschikt u om de werken uit te voeren die in de vergunning zijn bepaald ?

De geldigheidsduur van een vergunning is twee jaar. De ordonnantie voorziet echter in de mogelijkheid om die termijn op drie jaar te brengen voor zover de aanvraag minstens twee maanden vóór de verstrijking van de oorspronkelijke termijn van twee jaar wordt geformuleerd.

Het stedenbouwkundige attest

Wat is het stedenbouwkundig attest ?

Het stedenbouwkundig attest is een document dat voorafgaat aan de vergunning, een vereenvoudigd project (de gevels moeten niet worden gedetailleerd) dat kadert in het werk van de architect en in de samenstelling van het dossier. Het laat toe de grote lijnen van een project te bepalen.
Het kan nuttig blijken te zijn het attest te bekomen vóór een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning, om "officieel" te weten of het programma en de gewenste bouwafmetingen aanvaardbaar zijn. Het attest ontslaat u evenwel niet van de verplichting een stedenbouwkundige vergunning te krijgen. Het geeft u de garantie dat de inlichtingen geldig blijven gedurende 2 jaar te rekenen van de datum waarop zij zijn medegedeeld.

Wat is het nut van het attest ?

De aanvragen worden hoofdzakelijk gedaan:

1 . voor omvangrijke projecten waarvoor de aanvrager de garantie wenst te krijgen dat zijn project zal worden aanvaard
2. voordat wordt geïnvesteerd in de aankoop van een terrein, om de mogelijke bestemmingen te kennen
3. voordat een terrein wordt verkocht, om te weten wat er mag worden gebouwd; dat zal de koper geruststellen en de verkoper toelaten een billijke prijs te vragen
4. voor een afbraak, voor de wijziging van het gebruik van een goed zonder dat daarvoor werken nodig zijn (bijvoorbeeld een deel van uw huis als kantoor inrichten), of voor ongeacht welke andere werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is.

Wat is de te volgen procedure ?

Het attest wordt afgeleverd volgens dezelfde procedure, binnen dezelfde termijnen en door dezelfde overheden als voor de stedenbouwkundige vergunning, maar de inhoud ervan vergt minder details en toelichtingen.

Wat is de inhoud van het attest ?

Het attest omvat de plannen die door de architect zijn getekend, evenals de geschikte formulieren die beschikbaar zijn bij het gemeentebestuur.

Wat is de geldigheidsduur van het attest ?

Het stedenbouwkundig attest is 2 jaar geldig. Het is dus in de loop van die geldigheidsperiode dat u een aanvraag om stedenbouwkundige vergunning moet indienen.

Wat moet u doen indien u niet tevreden bent over de genomen beslissing ?

Zoals voor de vergunning kan u een beroep indienen bij het Stedenbouwkundig College, en een tweede beroep bij de Regering indien het antwoord van het Stedenbouwkundig College u evenmin voldoening schenkt.